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存(cun)量房贷利(li)率降了，你能(neng)省多少？,调整,基点(dian),存(cun)款

今(jin)年以来，多地(di)多次下调住房存(cun)款利(li)率。正在江苏苏州和广东佛山，部份银行推出的(de)首套房贷利(li)率降至3.05%；正在云南玉(yu)溪等地(di)，首套房及(ji)二套房贷利(li)率进入“2时代”，降至2.95%。

新增(zeng)房贷利(li)率持续走低的(de)同(tong)时，更(geng)多购房者期(qi)待银行下调存(cun)量房贷利(li)率。

“我的(de)房子是2021年买的(de)，当时的(de)房贷利(li)率是4.95%，今(jin)年下调到了4.65%，每个(ge)月能(neng)少还几百元房贷。”家住上海市静安区的(de)李晨晓说，与目前市场上的(de)新增(zeng)房贷利(li)率相(xiang)比，这一水平的(de)存(cun)量房贷利(li)率仍高得多，“希望存(cun)量房贷利(li)率能(neng)像新发放的(de)房贷利(li)率一样继(ji)续下调，减轻(qing)购房者的(de)还款负担。”

针对存(cun)量房贷利(li)率调整，9月24日，中国人民银行行长潘功胜正在国新办举行的(de)新闻公布(bu)会上表示(shi)，将(jiang)降低存(cun)量房贷利(li)率。9月29日，中国人民银行指导市场利(li)率定价(jia)自律(lu)机制公布(bu)倡(chang)议，各(ge)贸易银行原则(ze)上应于2024年10月31日前统一对存(cun)量房贷（包括首套、二套及(ji)以上）利(li)率实施批量调整，对于LPR（存(cun)款市场报价(jia)利(li)率）基础上加(jia)点(dian)幅度高于减30个(ge)基点(dian)的(de)存(cun)量房贷，降为不低于LPR减30个(ge)基点(dian)，且(qie)不低于地(di)点(dian)城市目前执行的(de)新发放贸易性个(ge)人住房存(cun)款利(li)率加(jia)点(dian)上限（若有）。10月12日，中国工商银行率先公布(bu)关(guan)于批量调整存(cun)量个(ge)人住房存(cun)款利(li)率的(de)公告。此后，中国建设银行、中国农业(ye)银行、中国银行、中国邮政储备银行和交通银行均公布(bu)公告，宣布(bu)于10月25日起，对存(cun)量个(ge)人房贷利(li)率进行批量调整。

哪些存(cun)量房贷能(neng)调降？记者梳理相(xiang)关(guan)公告发明，按照各(ge)贸易银行将(jiang)于2024年10月25日批量调降的(de)安排，贸易银行正在此之前发放的(de)房贷均属于存(cun)量房贷，均可参与此次调降。此外，首套、二套及(ji)以上存(cun)量房贷都可调整。

具体怎(zen)么调？根据各(ge)家银行公布(bu)的(de)公告，不同(tong)银行对首套、二套及(ji)以上存(cun)量房贷执行的(de)调降政策虽略(lue)有差异，但主要遵守一条调降准线：LPR减30个(ge)基点(dian)。此前，购房者如(ru)正在存(cun)款买房时选(xuan)择了浮动利(li)率，其个(ge)人住房存(cun)款主要根据LPR更(geng)改进行调整，但加(jia)点(dian)幅度通常是固定的(de)。一般来讲，不同(tong)地(di)区、不同(tong)期(qi)间发放的(de)房贷，存(cun)款人所需负担的(de)加(jia)点(dian)幅度有所不同(tong)。此次调降明确，对于多数已取消房贷利(li)率上限的(de)城市，如(ru)果购房者目前的(de)房贷利(li)率高于LPR减30个(ge)基点(dian)，可调降为不低于LPR减30个(ge)基点(dian)。目前，多家银行的(de)调降方案均为将(jiang)加(jia)点(dian)幅度调整为减30个(ge)基点(dian)。

比如(ru)，根据工商银行公告，北京、上海、深圳等地(di)区利(li)率高于LPR减30个(ge)基点(dian)的(de)首套房贷和其他地(di)区利(li)率高于LPR减30个(ge)基点(dian)的(de)悉数存(cun)量房贷，统一调整至LPR减30个(ge)基点(dian)。如(ru)果某购房者正在某一线城市有一套住房，以后房贷利(li)率为LPR加(jia)55个(ge)基点(dian)，即4.4%。若5年期(qi)以上LPR保持3.85%不变，重定价(jia)后利(li)率为LPR减30个(ge)基点(dian)，即3.55%。以存(cun)款金额100万元、25年期(qi)、等额本息为例进行计算，调整前每个(ge)月还款金额约5502元，调降后每个(ge)月还款约5033元，购房者每个(ge)月可节省支出约469元，共(gong)节省利(li)息约14.06万元。

缩小存(cun)量和新增(zeng)房贷利(li)差

——此轮调降后，存(cun)量房贷利(li)率降至新发放存(cun)款利(li)率的(de)附近

现实上，存(cun)量房贷利(li)率曾于去年进行过调降。2023年8月，中国人民银行、国家金融监督(du)管理总局公布(bu)《关(guan)于降低存(cun)量首套住房存(cun)款利(li)率有关(guan)事项的(de)通知(zhi)》，明确“存(cun)量首套住房贸易性个(ge)人住房存(cun)款的(de)借款人可向承贷金融机构(gou)提出申请，由该金融机构(gou)新发放存(cun)款置(zhi)换(huan)存(cun)量首套住房贸易性个(ge)人住房存(cun)款”。根据中国人民银行此后公布(bu)的(de)数据，2023年共(gong)有超过23万亿元的(de)存(cun)量首套房贷利(li)率批量下调，均匀下调约73个(ge)基点(dian)，每年减少借款人利(li)息支出约1700亿元。2023年批量下调后，存(cun)量房贷利(li)率均匀水平降至4.27%。

此次为何进一步调降存(cun)量房贷利(li)率？业(ye)内(nei)人士表示(shi)，这主要是由于目前新增(zeng)房贷和存(cun)量房贷仍有较(jiao)大(da)利(li)差，应进行响应调整。

今(jin)年5月17日，新一轮房地(di)产政策出台，正式取消了房贷利(li)率政策上限。此后，海内(nei)多地(di)房贷利(li)率多次下调。根据中国人民银行公布(bu)的(de)数据，截至6月末，除北京、上海、深圳3个(ge)一线城市外，别的(de)城市首套和二套房贷利(li)率上限均取消。6月新发放个(ge)人住房存(cun)款利(li)率为3.45%，相(xiang)比去年同(tong)期(qi)下降0.66个(ge)百分点(dian)。但与此同(tong)时，存(cun)量住房存(cun)款利(li)率仍处于绝对较(jiao)高水平，购房者呼吁调整。

“新发放存(cun)款利(li)率正在市场报价(jia)利(li)率基础上减点(dian)幅度扩(kuo)大(da)，利(li)率水平大(da)幅下降，再一次拉大(da)了新老房贷的(de)利(li)差。特别是正在北京、上海、深圳、广州这些大(da)城市，原来的(de)加(jia)点(dian)幅度比较(jiao)高，5月17日调整之后，新发放按揭存(cun)款和原来存(cun)量按揭存(cun)款之间的(de)利(li)差更(geng)大(da)。”潘功胜说，对此，中国人民银行指导银行对存(cun)量房贷利(li)率进行批量调整，将(jiang)存(cun)量房贷利(li)率降至新发放存(cun)款利(li)率的(de)附近。

从调降局限看，此次调整较(jiao)去年存(cun)量房贷利(li)率调降面显着扩(kuo)大(da)。招联首席研究员董希淼分析，此轮调降既包括存(cun)量首套房贷，也包括其他存(cun)量二套及(ji)以上房贷。不但浮动利(li)率存(cun)量房贷能(neng)够调整，固定利(li)率存(cun)量房贷转换(huan)为LPR加(jia)点(dian)方式后也能(neng)够调整。此外，借款人可与银行重新约定重定价(jia)周期(qi)和加(jia)点(dian)幅度，或将(jiang)引导创建起常态化、更(geng)灵活的(de)调零件制。

从操作上看，多家银行公布(bu)的(de)公告明确，切合条件的(de)房贷借款人可经过网上银行、手机银行等渠道(dao)完成“一键(jian)式操作”，再由贸易银行统一进行批量调整。很多购房者表示(shi)，已借助手机银行预估自己的(de)存(cun)量房贷利(li)率调整环境。家住湖北荆州的(de)尹舒玉(yu)告诉记者，她是正在2019年申请的(de)住房存(cun)款，当时执行利(li)率为LPR加(jia)123个(ge)基点(dian)，为5.43%。“我正在手机银行查询的(de)调降后利(li)率预计为3.9%，跟之前相(xiang)比大(da)幅下降，和新增(zeng)住房存(cun)款利(li)率也绝对靠近，能(neng)节省一大(da)笔利(li)息支出。”她说。

预计将(jiang)惠(hui)及(ji)5000万户家庭

——减轻(qing)购房者还款压力，减缓“提前还贷潮”，紧缩违规置(zhi)换(huan)存(cun)量房贷的(de)空间

站正在购房者的(de)角度，此次存(cun)量房贷利(li)率统一批量调降，能(neng)显着减轻(qing)其还款压力。

潘功胜表示(shi)，此次银行下调存(cun)量房贷利(li)率，有利(li)于进一步降低借款人房贷利(li)息支出，预计这一项政策将(jiang)惠(hui)及(ji)5000万户家庭、1.5亿人口，均匀每年减少家庭的(de)利(li)息支出总数正在1500亿元左(zuo)右，这有助于促进扩(kuo)大(da)消费(fei)和投资(zi)。

董希淼分析，如(ru)果创建起更(geng)加(jia)灵活的(de)调零件制，将(jiang)有助于波动购房者预期(qi)，提振市场主体信心(xin)。叠(die)加(jia)二套房贷全国性最低首付比例下调至15%以及(ji)城市政府调整限购、限售政策，住房金融政策大(da)幅度麋集调整，向房地(di)产市场收(shou)回了明确且(qie)强(qiang)烈的(de)信号(hao)，将(jiang)对促进房地(di)产市场健康(kang)安稳发展带(dai)来积极感化。

从贸易银行的(de)角度看，调降存(cun)量房贷利(li)率，或正在肯定程度上减缓其谋划压力。

近两年来，购房者群体中掀起“提前还贷潮”。上海市一家贸易银行个(ge)贷司理向记者透(tou)露(lu)，从去年起，向银行申请提前还贷的(de)存(cun)款人数目显着增(zeng)长，这正在肯定程度上致使了银行高息资(zi)产减少。从宏观(guan)数据看，据中国人民银行披露(lu)，6月末金融机构(gou)个(ge)人住房存(cun)款余额37.79万亿元，相(xiang)比去年末减少0.38万亿元，其中二季度减少0.4万亿元。这与很多购房者选(xuan)择提前还贷不无关(guan)系。潘功胜表示(shi)，调降存(cun)量房贷利(li)率，有利(li)于减少提前还贷行为，同(tong)时还能(neng)够紧缩违规置(zhi)换(huan)存(cun)量房贷的(de)空间，保护金融消费(fei)者的(de)合法权益，维护房地(di)产市场安稳健康(kang)发展。

采访中，部份购房者透(tou)露(lu)调降落地(di)后将(jiang)暂(zan)缓提前还贷计划。“我近来取消了提前还贷申请，准备攒(zan)攒(zan)下调利(li)率节省的(de)这部份利(li)息支出，加(jia)上近期(qi)的(de)投资(zi)收(shou)益，来岁盘(pan)算购置(zhi)一辆新车。”家住北京市西城区的(de)陈力力说。

不过，正在董希淼看来，存(cun)量房贷利(li)率批量下调能(neng)正在多大(da)程度上促进住民消费(fei)和投资(zi)，仍需继(ji)续窥察。“短时间看，应采取更(geng)多步伐进一步提振住民消费(fei)与投资(zi)需求。中长期(qi)看，应进一步美满全覆盖的(de)社(she)会保障体系，降低住民后顾之忧进而降低预防性储备意愿，从根本上提振住民消费(fei)和投资(zi)的(de)意愿和能(neng)力。”他说。（本报记者 廖睿灵）

《人民日报外洋版(ban)》（2024年10月16日 第11版(ban)）

责编：金泳辰(chen)、李萌